核心觀點

7月27日，住房和城鄉建設部部長倪虹在近日召開的企業座談會上表示，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

(資料圖)

“認房不認貸”是指，商業銀行在確定貸款比例時，只按照家庭名下是否有房來認定，不管購房家庭是否有住房貸款記錄。目前一些重點城市實行“認房又認貸”，即“賣一買一”情況下只要全國內范圍內有過的購房貸款記錄，再次貸款購買住宅都被認定為二套。“認房不認貸”可以讓這部分購房群體按照首套房標準貸款。

前期部分城市在降低信貸成本方面已有所調整，對于首置和改善需求釋放發揮了積極作用。據貝殼研究院統計，今年上半年全國重點城市二手房商業銀行貸款成數較去年有所提升。未來，隨著更多核心城市降低首付和落實認房不認貸政策，將進一步暢通換房鏈條，促進房地產市場良性循環。一方面，改善客群換房會增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實現剛需和改善群體的良性循環。另一方面，改善群體賣掉二手房后購買新房，促進二手房新房的良性循環。

“認房認貸”的作用及限制

“認房”或“認貸”是銀行在發放住房按揭貸款時評判首套房、二套房的標準，其中“認房又認貸”最為嚴格。

“認房”指商業銀行發放個人住房貸款時會參考擬購房人在擬購房地家庭名下實際擁有住房套數確定貸款比例；“認貸”是指銀行會根據擬購房人家庭在全國范圍內是否有住房貸款記錄（包括公積金貸款和商業貸款）確定貸款比例。

各地根據自身房地產市場實際運行的不同，購房信貸政策的嚴格程度不同，各地對首、二套房認定標準的不同，可以分為“認房又認貸”、“認房不認貸”、“認貸不認房”，嚴格程度依次遞減。

圖1：不同信貸政策對于首套房及二套房的界定

資料來源：貝殼研究院整理

回顧我國2010年以來到當下的兩輪完整的房地產市場調控周期，當房地產面臨過熱情形時，“認房又認貸”政策出臺從市場預期和實際購買力兩方面驟然壓降市場溫度；反之，當市場低迷時，優化首套房認定標準會激活市場。

圖2：全國層面及多數重點城市首二套房認定標準的變遷

資料來源：貝殼研究院整理

圖3：部分重點城市首二套房認定標準及首付比例情況

注：以上為調研信息，不能確保及時更新，以官方認定為準。

從政策效果看，成交量方面，在2010年啟動“認房又認貸”后，2010年深圳全市二手住宅成交量同比下降22%，2011年繼續大幅下滑45%；北京同年成交量較上一年的高位降26%，次年繼續大幅下滑38%至12萬套，不足2009年的一半。

在2016年末2017年初一線城市相繼重啟“認房又認貸”之后，2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分別下降34%、54%及49%，京滬成交腰斬。從成交價格看，“認房又認貸”有效遏制房價上漲。一線城市房價“易漲難跌”，在2020年以前一線城市歷史上為數不多的房價漲勢放緩或者下跌基本均由“認房又認貸”政策引起。

如深圳在2010年重啟雙認之后，房價漲幅持續收窄，2011年12月二手住宅成交均價同比漲幅由前兩年同期39%、24%的水平收窄至2.7%，房價基本走平，2016年重啟雙認之后，2017年底及2018年底同比漲幅持續收窄至7%和1%，而此前兩年房價同比漲幅分別為54%和20%。

北京在兩次啟動雙認之后，二手住宅成交均價均經歷了約1年的下跌期，是歷次周期中最長的下跌期，且房價累計跌幅均達到15個百分點的水平。此外，北方部分城市如天津、濟南等城市近年來房價持續低迷的原因很大程度上也在于不合時宜地執行“認房又認貸”，過度抑制了市場需求。

圖4：“認房又認貸”對房地產市場的影響示例

資料來源：貝殼研究院整理

“認房又認貸”抑制了改善換房需求

“認房又認貸”政策明顯提升了換房群體的首付門檻，以北京為例，一套650萬的改善標的（非普），在“認房不認貸”的情形下，首付比例40%，而在“認房又認貸”的情形下，首付比例翻倍為80%，首付額度多出260萬。且在賣掉首套房后，首付缺口還有70萬，且大概率不排除首套房還有未還完的房貸，可見換房艱難。另從貸款利息看，不同認定標準下房貸利率也有所差異，以北京當前利率水平計，100萬商貸，貸款25年，等額本息還款方式，“認房又認貸”政策下貸款利息多付約9萬。

圖5：部分城市不同首二套房認定標準下首付

及房貸利息情況（單位：萬元）

資料來源：貝殼研究院整理

“認房又認貸”政策后，重點城市換房活躍度降低、妥協性換房等特征明顯。如2021年在北京鏈家180天內“賣一買一”的比例比2020年下降近5個百分點，比2017年下降11個百分點。2022年1月天津“賣一買一”占總成交的比例較去年同期下降5個百分點，成都下降3個百分點。

從換房前后面積差來看，以北京為例，2021年與2016年相比，北京換房群體面積改善縮小5平方米，從置換房屋面積結構來看，置換后120平米以上房屋占比下降24個百分點。隨著三胎政策開放，家庭對居住面積的需求進一步增加，而實際交易中一次改善換房面積往往不能一步到位，改善需求受到抑制。

“認房不認貸”有助于促進一二手聯動

二季度以來市場修復受阻，主要是市場預期較弱。經濟下行壓力加大，居民預期收入降低導致風險偏好下降，購房意愿降低。“認房不認貸”可降低換房成本，加快改善性需求的釋放。

從已取消認房認貸城市的實際效果看，2022年3月1日鄭州新政公布后，3月當月鄭州二手房成交環比增長106%，其中改善性住房成交增長的貢獻最大。

從區位分布看，改善屬性較強的金水、惠濟、經開及鄭東新區二手房合計成交量環比增長159%，在全市的占比為44%，較2月提高9個百分點。從房源看，120平以上、總價150萬以上的改善房源成交增速分別為115%、147%，超過其他戶型房源；成交占比分別提高1.1個、4.4個百分點。4月政策效果相對減弱的情況下，120平以上、總價150萬以上的改善房源成交環比降幅低于其他房源，成交占比保持提高，相對而言剛需板塊和剛需房源成交回落較明顯。

一方面，使剛需和改善群體循環起來，改善性群體將原有住房掛牌出售，增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實現剛需和改善群體的良性循環。另一方面，改善群體賣掉二手房后購買新房，促進二手房新房的良性循環。進一步，新房市場銷售改善，房企回款加快，拿地投資信心提高，土地市場修復，最終實現房地市場和行業的良性循環。

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