冉學(xué)東

7月26日，興業(yè)銀行廣州分行針對(duì)存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券，這個(gè)消息一出輿論反應(yīng)激烈，許多媒體解讀為降低存量房貸利率的第一槍，這顯然是不準(zhǔn)確的。

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這其實(shí)是該分行為了挽留存量房貸客戶，緩解存量房貸客戶提前還貸壓力，提出的一個(gè)創(chuàng)新做法，同時(shí)目前該行業(yè)尚未明確優(yōu)惠券發(fā)放時(shí)間和優(yōu)惠細(xì)則，支行還在等統(tǒng)一文件。

但筆者認(rèn)為，該行的做法值得提倡和鼓勵(lì)，商業(yè)銀行是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，主業(yè)是通過創(chuàng)造貨幣把資源配置到更加有效率的領(lǐng)域，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并為客戶提供服務(wù)。

居民提前歸還房貸，事實(shí)上是一次主動(dòng)降杠桿行為，而反映在資產(chǎn)負(fù)債表上，就是資產(chǎn)負(fù)債表的兩端收緊，顯然不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和銀行的現(xiàn)有利益，并且提前還貸過于集中，歸還量過大，對(duì)于開展按揭這個(gè)金融產(chǎn)品的銀行而言，不僅僅損失了穩(wěn)定而優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，還有其他利息損失，還可能失去大量的優(yōu)質(zhì)客戶，目前許多商業(yè)銀行正在轉(zhuǎn)型全流程財(cái)富管理業(yè)務(wù)，客戶大量提前還貸不是合意的行為，所以商業(yè)銀行采取措施進(jìn)行補(bǔ)救是好事。

但是客戶提前還款又是一種理性的資產(chǎn)配置行為，究其原因，主要是存量房貸利率和新增房貸利率之間差距過大。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)15城當(dāng)前新增首套房貸利率均降至5%以下水平，最低降至3.7%，而存量首套房貸利率基本都在5%以上，其中南京、無(wú)錫甚至高達(dá)6%以上，杭州、南京、無(wú)錫、武漢等城市LPR加點(diǎn)超過100BP，新舊利率差最高達(dá)到2.3%。

央行近期率先發(fā)聲：“按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。”

有專家建議，通過市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，商定銀行存量房貸利率調(diào)整的總體原則；建議各家銀行總行出臺(tái)具體方案，明確“直接降”“間接降”的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程。

但其實(shí)由各家銀行的總行制定出臺(tái)具體方案，還是存在困難的，比如存量房貸利率到底降多少，哪些合同的利率可以降，哪些合同不能降，其中的標(biāo)準(zhǔn)又是什么。如果各商業(yè)銀行執(zhí)行利率高低差別太大，可能就會(huì)形成無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的局面。

同時(shí)，筆者也認(rèn)為，在降低存量房貸利率問題上，監(jiān)管也可以出臺(tái)統(tǒng)一政策，同時(shí)不違背市場(chǎng)化和法制化的原則。目前存量房貸利率過高的原因，其實(shí)主要是因?yàn)檎疄榱苏{(diào)控房?jī)r(jià)。

長(zhǎng)期以來(lái)盡管房?jī)r(jià)上漲過快，許多人都提出了其中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)，但是長(zhǎng)期以來(lái)，事實(shí)上房貸利率是優(yōu)惠的，是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打折產(chǎn)生的。直到2017年之后，政府為了調(diào)控房?jī)r(jià)過快上漲，采取一攬子政策措施，房貸利率開始高于基準(zhǔn)利率，2020年開始房貸定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，即LPR。

根據(jù)招聯(lián)首席研究員董希淼的梳理，2017年至2018年，新發(fā)放房貸利率由貸款基準(zhǔn)利率85折至9折，大幅上行至5.5%左右；2019年至2021年，房貸利率在5.3%至5.6%區(qū)間內(nèi)高位運(yùn)行。2021年下半年開始，部分地區(qū)房貸利率甚至躍升至6.0%以上，最高超過6.5%。

但是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了根本性改變，從此前的供不應(yīng)求到目前的供過于求，許多地方的房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊跌，由于房地產(chǎn)在居民資產(chǎn)中占有比例比較大，而在宏觀經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長(zhǎng)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和居民收入產(chǎn)生重大影響，目前房地產(chǎn)政策也開始從此前的嚴(yán)格調(diào)控到目前的放松管制邁進(jìn)。

那么為了支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，釋放居民消費(fèi)潛力，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行，監(jiān)管也可以統(tǒng)一出臺(tái)政策，下調(diào)存量房貸利率，是房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)有之義，這也不違背市場(chǎng)化、法治化的原則。

同時(shí)，應(yīng)提倡各商業(yè)銀行的創(chuàng)新探索，鼓勵(lì)他們?yōu)榭蛻糁耄局y行的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和社會(huì)影響，在存量房貸利率方面率先走出第一步，無(wú)疑在品牌和聲譽(yù)方面實(shí)現(xiàn)多贏。

責(zé)任編輯：孟俊蓮 主編：張志偉

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